주택수 계산법 공동명의 오피스텔 포함 여부 완벽 가이드

주택수 계산 정확한 기준 총정리

주택 수는 부동산 세금과 규제에 직접적인 영향을 주는 중요한 개념이에요. 부동산을 몇 채 소유하고 있는지가 종합부동산세, 양도소득세, 취득세 같은 세금의 기준이 되기 때문에 정확하게 계산해야 해요.

 

특히 1세대 1주택 비과세 혜택이나 다주택자 규제 등을 적용할 때, 세법상 '주택 수' 계산 기준은 일반적인 인식과는 다른 부분이 있어서 주의가 필요하답니다.

 

예를 들어, 오피스텔이나 다가구주택, 분양권도 상황에 따라 주택 수에 포함되기도 하고 안 되기도 해요. 정부의 세제 정책에 따라 기준이 수시로 바뀌기도 하기 때문에, 최신 기준을 잘 알고 있어야 손해를 막을 수 있어요.

주택수 계산

📋 목차

• 🏠 주택 수란 무엇인가요?
• 📌 주택 수 계산 기준
• 📊 사례별 주택 수 계산
• 🧾 공동명의와 다가구주택
• 🚫 주택 수에서 제외되는 경우
• 💥 주택 수가 미치는 영향
• ❓ FAQ

 

내가 생각했을 때, 가장 많이 혼란을 느끼는 부분이 바로 '공동명의'와 '임대사업자 등록 여부'에 따른 계산 차이예요. 이 부분은 꼭 표로 정리해 보는 게 좋아요.

 

이번 글에서는 2025년 기준으로 주택 수 계산법을 정확하게 알려줄게요! 사례와 표를 통해 누구나 쉽게 이해할 수 있게 정리했어요. 

 

🏠 주택 수란 무엇인가요?

주택수

주택 수란 개인 또는 세대가 보유한 '주택으로 분류되는 부동산'의 수를 의미해요. 세법에서는 이 주택 수를 기준으로 세율을 다르게 적용하기 때문에 아주 중요한 개념이에요.

 

예를 들어, 종합부동산세의 경우 1주택자는 혜택을 받을 수 있지만, 2주택 이상이 되면 중과세가 적용될 수 있어요. 따라서 주택 수를 어떻게 계산하느냐에 따라 수백만 원, 심지어 수천만 원의 세금 차이가 발생할 수 있어요.

 

중요한 점은 '실제 거주 여부'나 '용도'가 아니라, 등기부등본상 '용도'와 세법 기준에 따라 판단된다는 거예요. 즉, 내가 사무실처럼 사용하고 있어도 주택으로 분류되면 주택 수에 포함될 수 있다는 말이에요.

 

이 개념을 정확히 이해하지 못하면 불이익을 받을 수 있어요. 특히 '임대용 오피스텔', '다가구주택 내 분리된 세대', '분양권' 등은 상황에 따라 다르게 적용돼요.

📄 주택 수 계산 개념 정리표

구분	주택 수 포함 여부
오피스텔(거주용)	포함
오피스텔(업무용)	불포함
분양권	조건부 포함

 

이 표를 보면 알 수 있듯이, 단순히 '집처럼 생겼다'고 해서 모두 포함되는 건 아니고, 실제 용도와 세법상 판단이 핵심이에요!

 

📌 주택 수 계산 기준

주택수 계산 기준

주택 수는 세법상 '1세대' 기준으로 계산해요. 이 '1세대'란 배우자와 자녀, 함께 거주하는 직계존속 등 가족 구성원을 포함한 개념이에요.

 

즉, 본인 단독 명의가 아니더라도 배우자 명의로 된 주택이 있으면 세법상 1세대로 묶여서 주택 수가 합산돼요. 이게 헷갈리는 핵심 포인트 중 하나예요.

 

공동명의일 경우 지분이 1%만 있어도 주택 수에 포함돼요. 다만 일부 지자체나 규제 기준에서는 50% 초과 지분일 때만 포함하는 경우도 있어서, 세법과 규제 기준을 따로 확인해야 해요.

 

임대사업자 등록 여부에 따라 주택 수 포함 여부가 달라지기도 해요. 등록한 주택은 일시적으로 주택 수에서 제외되기도 하지만, 혜택이 종료되면 다시 포함되니 주의해야 해요.

📊 1세대 기준 주택 수 계산표

상황	주택 수 계산 방식
본인+배우자 각 1채	2채로 간주
지분 1% 보유	주택 1채 포함
임대사업자 등록	조건부 제외

 

결국 핵심은 세법상 세대 구성과 명의, 지분율, 임대등록 상태 등을 종합적으로 따져봐야 해요!

📊 사례별 주택 수 계산

주택수 계산법

사례를 통해 보면 더 쉽게 이해할 수 있어요. 예를 들어, A씨는 본인 명의 아파트 1채와, 배우자 명의 빌라 1채를 보유 중이에요. 이 경우 1세대 기준으로는 주택 수 2채로 계산돼요.

 

B씨는 본인 명의로 오피스텔(거주용)과 다가구주택(임대 중)을 보유하고 있어요. 오피스텔이 주거용으로 사용되었다면 주택 수에 포함되고, 다가구주택은 단독주택으로 보기 때문에 1채로 간주돼요. 총 2채로 보는 거죠.

 

C씨는 아파트를 1% 지분으로 가지고 있고, 본인 명의 오피스텔은 상업용이에요. 이 경우 아파트 지분 1%도 주택 수 1채로 계산돼요. 오피스텔은 상업용이라면 제외돼요.

 

이처럼 각각의 상황을 따져봐야 주택 수 계산 실수를 줄일 수 있어요. 특히 명의나 지분이 겹치는 경우 주의해야 해요.

📋 사례 정리표

사례	계산 결과
A: 본인+배우자 각 1채	2채
B: 주거용 오피스텔+다가구	2채
C: 1% 지분 아파트	1채

 

이제 감이 오죠? 단순히 '소유하고 있다'가 아니라 '세법상 기준'으로 판단해야 하니 꼼꼼하게 따져보세요!

 

🧾 공동명의와 다가구주택

공동명의 주택의 경우, 지분이 1%라도 있으면 해당 주택은 주택 수에 포함돼요. 이는 많은 분들이 실수하는 부분인데, "조금만 지분이 있으니 상관없겠지"라고 생각하면 안 돼요.

 

특히 부부 공동명의의 경우, 세법상 1세대로 묶여 계산되기 때문에 주택 수는 단순히 지분과 관계없이 그대로 1채로 인정되기도 해요. 하지만 지자체 취득세 계산 시에는 또 다르게 적용되기도 하죠.

 

다가구주택도 주의해야 해요. 외관상 여러 세대로 나누어 임대를 하고 있어도, 등기부상 단독주택이라면 '1주택'으로 간주돼요. 각각의 세대가 독립된 소유가 아닌 이상 주택 수는 1채로 보는 거예요.

 

하지만 다세대주택처럼 한 건물에 여러 등기부가 분리되어 있다면 각각을 1채로 보게 돼요. 그래서 실제 구조보다 '등기부 기준'이 중요하다는 걸 다시 한 번 강조할게요.

🏘 공동명의·다가구 판단 기준표

유형	주택 수 판단
지분 1% 보유	포함
배우자 공동명의	1채 간주
다가구주택	1채
다세대주택	세대 수만큼

 

세법에서는 형태보다 등기와 소유 구조가 더 중요해요! 계약 전에 반드시 등기부를 확인하는 습관이 필요해요.

🚫 주택 수에서 제외되는 경우

모든 주택이 다 주택 수에 포함되는 건 아니에요. 일정 조건을 만족하면 주택 수에서 제외되는 경우도 있어요. 이걸 잘 활용하면 불이익을 줄일 수 있어요.

 

예를 들어 20㎡ 이하 소형 주택 중 취약계층 임대용 주택은 주택 수에 포함되지 않아요. 또한 1세대 1주택 양도세 비과세를 받을 때 '일시적 2주택'도 일정 기간 제외될 수 있어요.

 

임대사업자로 등록한 주택도 등록 시점에 따라 한시적으로 제외되거나, 일정 기간 이후 포함되기도 해요. 제도는 수시로 바뀌기 때문에 최신 정보 체크가 필수예요.

 

또한, 지방 저가주택(기준 공시가 1억원 이하)의 경우도 조건부로 제외되는 사례가 있어요. 다만 임대 목적이나 가족 구성 등에 따라 달라질 수 있답니다.

🚫 제외 가능한 주택 정리표

유형	제외 여부
20㎡ 이하 임대주택	제외
일시적 2주택	조건부 제외
등록 임대주택	일시적 제외
지방 저가주택	조건부 제외

 

제외 조건은 복잡하니 전문가 상담이나 국세청 기준을 반드시 확인하세요!

💥 주택 수가 미치는 영향

주택 수가 많아질수록 세금과 대출 규제, 청약 자격에서 불이익을 받을 가능성이 커져요. 특히 종합부동산세, 양도소득세는 주택 수에 따라 세율이 달라져요.

 

다주택자는 양도세 중과세율이 적용돼서 2주택부터는 세금 부담이 상당히 커져요. 3주택 이상이면 최대 30%까지 가산되는 경우도 있어요.

 

청약도 마찬가지예요. 무주택자에게 가점이 집중되기 때문에 주택 수가 많을수록 당첨 가능성이 급격히 떨어져요. 특히 특별공급은 무주택자만 신청 가능해요.

 

대출 제한도 있어요. 주택 수가 많으면 LTV, DTI 규제가 강화되고, 주택담보대출 자체가 어려워지는 경우도 있어요. 실수요자 중심 정책이기 때문에 조심해야 해요.

❓ FAQ

Q1. 오피스텔은 주택 수에 포함되나요?

A1. 주거용으로 사용하면 포함돼요. 임대용이라도 거주 목적이면 주택으로 간주돼요.

 

Q2. 분양권은 주택인가요?

A2. 2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함돼요.

 

Q3. 공동명의인데 지분이 작으면 제외되나요?

A3. 아니요, 1%라도 지분이 있으면 주택 수에 포함돼요.

 

Q4. 부모님 명의로 된 집은 상관없나요?

A4. 별도 세대라면 포함되지 않지만, 같은 세대면 포함될 수 있어요.

 

Q5. 상속받은 주택도 포함되나요?

A5. 상속도 원칙적으로 포함되지만 일부 예외 조건이 있어요.

 

Q6. 다가구주택 여러 세대로 나눠도 1채인가요?

A6. 등기부 기준으로 단독주택이면 1채로 봐요.

 

Q7. 임대사업자 등록하면 무조건 제외되나요?

A7. 아니요, 일정 조건과 기한 내 등록한 경우에만 제외돼요.

 

Q8. 지금 바로 내 주택 수 확인할 수 있나요?

A8. 홈택스 또는 LH 사이트를 통해 간편 조회할 수 있어요.