부동산 중개수수료 계산기 복비 계산법 총정리

💰부동산 중개수수료 계산기 완전 정복

부동산 중개 수수료

📋 목차

• 거래 유형과 적용 범위
• 거래금액 산정 방법
• 상한 요율 및 한도액 구조
• 중개수수료 계산 방식
• 부가세와 지역별 예외사항
• 사례로 알아보는 계산 예시
• FAQ

부동산 거래를 할 때 가장 궁금한 것 중 하나가 바로 ‘복비’죠. 정확한 중개수수료를 알면 불필요한 오해를 줄일 수 있어요. 요즘엔 부동산 중개수수료도 법적으로 상한선이 정해져 있고, 지역에 따라 조금씩 차이가 나는 경우도 있답니다. 그래서 정확한 계산이 필요해요.

 

이 글에서는 거래 유형, 금액 구간, 상한요율 등 복잡해 보일 수 있는 요소들을 최대한 쉽고 구체적으로 정리해서 누구나 이해할 수 있도록 설명해 줄게요. 내가 생각했을 때 이 글 하나면 복비 계산은 끝이에요 

🏢 거래 유형과 적용 범위

부동산 중개수수료를 정확하게 계산하려면 가장 먼저 거래 유형부터 파악해야 해요. 거래 유형은 크게 주택과 비주택으로 나뉘는데, 여기에 오피스텔의 면적까지 고려되기 때문에 단순히 '매매'냐 '전세'냐만 보고 판단하면 안 돼요.

 

기본적으로 주택, 아파트, 단독주택, 연립주택과 오피스텔(전용 85㎡ 이하)은 주택으로 분류되고, 이에 해당하는 법정 상한요율이 따로 정해져 있어요. 반면, 85㎡ 초과 오피스텔, 상가, 토지 등은 비주택으로 보며, 요율도 별도 기준이 적용돼요.

 

거래 방식은 매매, 전세, 월세, 교환, 임대차 등으로 다양하지만, 계산 방식은 기본적으로 '거래금액 × 상한요율' 구조를 따르기 때문에 유형별 구분만 명확히 하면 손쉽게 계산이 가능해요.

 

주의할 점은 오피스텔의 경우 단순히 면적 기준(85㎡ 이하)과 실제 주거용인지 여부가 중요해요. 주거용으로 쓰이는 경우에는 주택 요율이 적용된답니다.

📋 거래 유형별 구분표

물건 종류	면적	구분	요율 적용 방식
주택, 아파트	전체	주택	법정 상한요율
오피스텔	85㎡ 이하	주거용	주택 요율
오피스텔	85㎡ 초과	비주택	최대 0.9% 협의
상가·토지	무관	비주택	최대 0.9% 협의

 

이 표를 참고하면 자신이 거래하려는 물건이 어떤 분류에 속하는지, 그리고 어떤 수수료 요율이 적용되는지 한눈에 확인할 수 있어요.

💸 거래금액 산정 방법

중개수수료를 계산할 때 '거래금액'이 기준이 되기 때문에, 이 부분도 아주 중요해요. 매매나 전세는 간단하게 계약 금액이 곧 거래금액이지만, 월세는 계산 방식이 조금 달라요.

 

월세는 보증금에 월차임을 일정 배수로 곱해 산정된 금액을 기준으로 수수료를 계산해요. 기준은 보증금과 월세의 크기에 따라 70배 또는 100배로 정해지는데요, 계산 조건에 따라 달라지니까 주의가 필요해요.

 

예를 들어 보증금이 1000만 원, 월세가 50만 원이라면, (1000 + 50×100) = 6000만 원이 거래 기준 금액이 돼요. 만약 이 재계산된 금액이 5000만 원 미만이라면 70배를 적용해야겠죠.

 

계약서를 작성할 때 어떤 방식으로 수수료 기준이 적용되는지도 확인하는 것이 좋아요. 계산 기준이 명확하지 않으면 분쟁 소지가 생길 수 있답니다.

📈 상한요율 및 한도액 구조

상한 요율이란 법적으로 공인중개사가 받을 수 있는 최대 수수료 비율이에요. 이 비율은 거래 유형과 금액에 따라 다르게 정해져 있어서, 고가 거래라고 무작정 수수료가 올라가지는 않아요.

 

매매와 전세의 경우 일정 금액 구간마다 요율과 최대 한도액이 달라요. 예를 들어 5천만 원 미만의 매매 거래는 0.6%가 상한 요율이고, 이 경우 수수료가 25만 원을 초과할 수 없어요.

 

하지만 금액이 커질수록 한도액 없이 상한요율만 적용되는 구조가 많아서, 고가 거래일수록 요율 계산이 더 중요해요. 특히 15억 원 이상 거래부터는 매매는 0.7%, 임대차는 0.6%로 올라가요.

🧮 중개수수료 계산 방식

실제 수수료는 기본적으로 ‘거래금액 × 상한요율’로 계산돼요. 여기에 해당 구간에 한도액이 존재하는 경우, 그 한도액을 초과할 수 없도록 조정해야 해요. 따라서 계산할 때는 최솟값을 선택하는 방식으로 수수료가 정해지죠.

 

예를 들어 매매가 4천만 원인 경우, 상한요율이 0.6%라면 기본 수수료는 24만 원이지만, 한도액이 25만 원이므로 그대로 적용해도 문제가 없어요. 그러나 예를 들어 6천만 원에 0.5% 요율이면 30만 원이 되지만, 한도액이 25만 원인 경우는 그 이상을 받을 수 없어요.

 

반대로 한도액이 없는 구간(예: 2억~9억 매매, 1억~6억 전세 등)에서는 계산된 금액 그대로 적용되기 때문에, 요율만 정확히 입력하면 수수료는 자동으로 계산돼요.

 

수수료를 구한 다음에는 부가세를 추가로 더해야 해요. 대부분의 중개소는 일반과세자 기준으로 10% 부가세가 붙어요. 다만 간이과세자는 3%로 적용될 수도 있어서 거래 전에 확인이 꼭 필요하답니다.

📊 주택 거래 수수료 요율표

구분	거래금액	상한요율	한도액
매매/교환	~5천만	0.6%	25만
매매/교환	5천만~2억	0.5%	80만
매매/교환	2억~9억	0.4%	–
임대차(전세/월세)	~5천만	0.5%	20만
임대차	5천만~1억	0.4%	30만

 

오피스텔은 전용면적과 실제 주거 여부에 따라 요율이 달라지기 때문에 따로 구분해서 적용해야 해요. 전용 85㎡ 이하 주거용 오피스텔은 주택과 동일하게 적용된답니다!

🧾 부가세와 지역별 예외사항

수수료 계산의 마지막 단계는 바로 부가가치세예요. 중개업자는 대부분 일반과세자이기 때문에, 중개수수료에 대해 10%의 VAT가 별도로 붙어요. 예를 들어 중개수수료가 50만 원이면 실제로는 55만 원을 지불해야 해요.

 

하지만 간이과세자의 경우에는 부가세가 3% 수준으로 줄어들 수 있어요. 일부 중소 중개소에서 볼 수 있는 유형이에요. 계약서 작성 전에 중개업자의 세금 유형을 반드시 확인해 보는 게 좋답니다.

 

또한 일부 지자체는 중개수수료 조례를 통해 최대 요율을 0.1% 정도 더 낮게 설정하기도 해요. 예를 들어 서울과 경기도는 조례에 따라 별도 기준을 둘 수 있기 때문에 해당 지역 규정을 확인해 보는 것도 중요해요.

 

세입자 또는 매수인은 중개사에게 정확한 수수료 계산 내역을 요청할 수 있어요. 중개사는 수수료 요율, 부가세 포함 여부, 한도 초과 여부 등을 명시한 계산서를 제공해야 해요.

 

📌 사례로 알아보는 계산 예시

복잡해 보이는 중개수수료 계산도 실제 사례를 보면 훨씬 쉽게 이해돼요! 아래에서 주택 매매, 전세, 월세, 오피스텔 전세 4가지 케이스로 계산을 보여줄게요. 각 케이스는 법정 상한 요율 기준이며, 협의 요율 입력 시에는 자동 반영돼요.

 

계산식은 단순해요! 기본수수료 = 거래금액 × 상한요율 → 한도 적용 → 부가세 10% 추가예요. 각 항목별로 분리해서 보여줄게요 😊

 

🔍 복비 계산 사례표

거래 유형	거래금액	상한요율	기본 수수료	최종 수수료 (VAT 별도)
주택 매매	8억	0.4%	320만 원	352만 원
주택 전세	2억	0.3%	60만 원	66만 원
월세(1천+50)	6,000만	0.4%	24만 원	26.4만 원
오피스텔 전세	2억	0.5%	100만 원	110만 원

 

계산기 사용 시 위 조건을 그대로 입력하면 실시간으로 정확한 수수료를 확인할 수 있어요. 협의 수수료율이 있다면, 상한 내에서 자동 반영되니까 걱정하지 않아도 돼요.

 

❓FAQ

Q1. 중개수수료는 누가 내나요?

A1. 매도인과 매수인 또는 임대인과 임차인이 각각 자신의 거래금액 기준으로 부담해요.

 

Q2. 오피스텔도 주택 수수료율 적용되나요?

A2. 전용면적 85㎡ 이하이면서 주거용으로 사용되면 주택 요율이 적용돼요.

 

Q3. 수수료 협의는 어떻게 하나요?

A3. 법정 상한 요율 범위 내에서 중개사와 자유롭게 협의할 수 있어요. 문서화해두면 좋아요.

 

Q4. 전세 보증금만 있을 땐 계산은?

A4. 전세는 단순히 전세금 × 요율로 계산하면 돼요. 예: 2억 × 0.3% = 60만 원.

 

Q5. 월세는 왜 계산 방식이 달라요?

A5. 월세는 보증금과 월차임의 합산된 금액을 기준으로 하기 때문에 계산 기준이 달라요. 일정 조건에 따라 ×70 또는 ×100으로 환산해요.

 

Q6. 수수료는 현금으로만 결제하나요?

A6. 계좌이체, 현금, 카드 모두 가능해요. 다만 영수증 발급은 필수예요.

 

Q7. 세입자만 중개수수료 내는 경우도 있나요?

A7. 원칙적으로 양 당사자가 각자 부담하지만, 계약 조건에 따라 일방이 전액 부담하기도 해요.

 

Q8. 부동산에서 영수증 안 줘도 되나요?

A8. 아니에요. 중개사는 반드시 수수료 영수증을 발급해야 해요. 거부 시 신고 가능해요.

 

Q9. 부가세는 수수료에 포함되나요?

A9. 별도예요. 수수료에 10%를 추가로 부가세로 내야 해요.

 

Q10. 계약 파기 시 수수료 돌려받을 수 있나요?

A10. 계약이 성립되지 않았다면 수수료 지급 의무는 없어요. 성립 후 파기는 계약 내용에 따라 달라요.

 

Q11. 법정 상한요율 초과 수수료 요구받으면?

A11. 불법이에요. 공정위나 지자체에 신고하면 과태료 처분 가능해요.

 

Q12. 복비 계산 시 소수점은 어떻게 처리되나요?

A12. 대부분 천 원 단위로 반올림하거나 내림해서 계산해요. 중개소마다 약간 달라요.

 

Q13. 부가세 3% 적용 사례는 뭔가요?

A13. 간이과세자 중개업소에 해당돼요. 연 매출이 적은 개인 중개사 위주로 적용돼요.

 

Q14. 서울과 지방의 수수료율이 다른가요?

A14. 법정 상한 요율은 동일하지만, 지자체 조례에 따라 0.1% 정도 다를 수 있어요.

 

Q15. 복비는 매도인도 꼭 내야 하나요?

A15. 매도인도 거래 성사 시 자신의 거래금액에 따라 부담해야 해요.

 

Q16. 중개수수료 할인을 유도해도 되나요?

A16. 가능해요. 상한요율 범위 내에서는 중개사와 자유롭게 조정할 수 있어요.

 

Q17. 복비는 언제 지급해야 하나요?

A17. 보통 계약서 작성 직후, 또는 잔금 지급 시 함께 처리해요.

 

Q18. 임대차 계약 갱신 시에도 내야 하나요?

A18. 원칙적으로 새로운 계약이라면 수수료가 발생할 수 있어요. 중개사와 협의 가능해요.

 

Q19. 오피스텔 전세는 왜 요율이 높아요?

A19. 주택이 아닌 비주택으로 취급되기 때문이에요. 단, 주거용이면 주택 요율 적용 가능해요.

 

Q20. 복비를 안 주면 어떻게 되나요?

A20. 계약이 성립됐다면 법적으로 지급 의무가 있고, 미지급 시 소송도 가능해요.

 

Q21. 복비를 카드로 결제해도 되나요?

A21. 가능해요. 다만 카드 수수료는 중개사 요청 시 협의할 수 있어요.

 

Q22. 이중계약 시 복비는 어떻게 되나요?

A22. 이중계약은 위법이고, 계약이 무효 처리되며 수수료도 반환 대상이에요.

 

Q23. 오피스텔 매매는 주택 요율 적용되나요?

A23. 85㎡ 이하이면서 주거용일 경우에만 주택 요율이 적용돼요.

 

Q24. 복비 분쟁은 어디에 신고하나요?

A24. 시·군·구청 부동산 민원실 또는 한국공인중개사협회에 문의하면 돼요.

 

Q25. 공인중개사가 수수료를 많이 요구하면?

A25. 상한 요율을 초과할 수 없기 때문에 거절하고 신고 가능해요.

 

Q26. 1천만 원 이하 거래도 수수료 내야 하나요?

A26. 네. 거래금액과 요율에 따라 산정돼요. 한도는 20~25만 원이에요.

 

Q27. 전세보증보험 가입 시 복비 달라지나요?

A27. 아니요. 수수료는 계약 조건과 금액만 기준으로 삼아요.

 

Q28. 중개사에게 미리 돈 주면 되나요?

A28. 계약 성사 전에는 선지급하지 않는 게 안전해요. 보통 계약 직후 지급해요.

 

Q29. 동일 중개사에게 양쪽 다 수수료 줘야 하나요?

A29. 맞아요. 매도인과 매수인 각각에게 수수료를 받을 수 있어요. 따로 계산돼요.

 

Q30. 수수료와 별개로 추가 비용이 있나요?

A30. 복비 외에 계약서 인지세, 등기 수수료 등이 있을 수 있어요. 하지만 중개사 수수료와는 별개예요.

 

📌 면책 조항: 본 글은 2025년 8월 기준의 정보에 따라 작성되었으며, 실제 지역의 조례나 중개사 정책에 따라 변동이 있을 수 있어요. 모든 수수료는 법정 상한을 초과하지 않는 선에서 중개사와 협의하셔야 해요.